Dành cho Ban Quản LýCập nhật những chính sách quản lý vận hành tòa nhà mới nhất và những thay đổi đang ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động vận hành trong năm 2026.
Giai đoạn 2025–2026: Khung pháp lý mới đang định hình lại ngành quản lý vận hành tòa nhà
Từ năm 2025, hệ thống pháp lý liên quan đến quản lý vận hành tòa nhà tại Việt Nam bước vào một giai đoạn thay đổi mang tính cấu trúc khi nhiều văn bản quan trọng đồng thời có hiệu lực hoặc được siết chặt trong quá trình triển khai. Nếu trước đây hoạt động vận hành phần lớn phụ thuộc vào kinh nghiệm và quy trình nội bộ của từng đơn vị, thì hiện nay các yêu cầu pháp lý đang dần thiết lập một chuẩn mực chung về quản trị, tài chính, môi trường và dữ liệu.
Bước sang năm 2026, các chính sách này không còn dừng ở mức định hướng mà đã bắt đầu tác động trực tiếp đến thực tiễn. Những vấn đề từng tồn tại kéo dài như chậm thành lập Ban quản trị, tranh chấp kinh phí bảo trì, thiếu minh bạch trong vận hành hay quản lý dữ liệu rời rạc đang dần được đưa vào khuôn khổ kiểm soát cụ thể hơn.
Các văn bản tiêu biểu có thể kể đến bao gồm Luật Nhà ở 2023, Thông tư 05/2024/TT-BXD, Luật Bảo vệ môi trường 2020 cùng các nghị định, thông tư hướng dẫn như Nghị định 45/2022/NĐ-CP, Nghị định 05/2025/NĐ-CP, Thông tư 52/2024/TT-BYT, Nghị định 357/2025/NĐ-CP,…. Tổng thể, các quy định này đang định hình một mô hình vận hành tòa nhà theo hướng minh bạch, chuẩn hóa và dựa trên dữ liệu.
Luật Nhà ở 2023 và Thông tư 05/2024/TT-BXD: Chuẩn hóa quản trị chung cư và trách nhiệm vận hành
Luật Nhà ở 2023, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, là nền tảng pháp lý quan trọng điều chỉnh toàn bộ hoạt động quản lý nhà chung cư. Điểm đáng chú ý của luật không nằm ở việc bổ sung nhiều quy định mới, mà ở việc thiết lập cơ chế thực thi rõ ràng hơn đối với những nội dung vốn đã tồn tại nhưng chưa được kiểm soát hiệu quả trong thực tế.
Một trong những thay đổi quan trọng là quy định về việc tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu. Theo Thông tư 05/2024/TT-BXD, hội nghị này phải được tổ chức trong vòng 12 tháng kể từ thời điểm tòa nhà được bàn giao đưa vào sử dụng. Việc đặt ra mốc thời gian cụ thể nhằm khắc phục tình trạng trì hoãn kéo dài trong việc thành lập Ban quản trị – yếu tố then chốt để đảm bảo hoạt động vận hành có tổ chức và đại diện hợp pháp cho cư dân.
Không chỉ quy định về thời hạn, các điều kiện tổ chức hội nghị cũng được xác định rõ, bao gồm tỷ lệ căn hộ đã bàn giao và tỷ lệ tham gia của chủ sở hữu. Trong trường hợp không đáp ứng điều kiện, cơ chế can thiệp của Ủy ban nhân dân cấp xã được thiết lập, cho phép tổ chức hội nghị thay thế nhằm đảm bảo tiến trình quản lý vận hành không bị gián đoạn. Điều này thể hiện sự chuyển dịch từ cơ chế tự quản sang cơ chế có giám sát hành chính.
Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2023 cũng siết chặt việc quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư. Chủ đầu tư có trách nhiệm mở tài khoản riêng để quản lý khoản kinh phí này và không được sử dụng sai mục đích. Việc bàn giao cho Ban quản trị không còn phụ thuộc vào thỏa thuận mà được đặt dưới sự giám sát của cơ quan nhà nước, kèm theo cơ chế cưỡng chế nếu không thực hiện đúng quy định.
Những điều chỉnh này góp phần nâng cao tính minh bạch tài chính, đồng thời giảm thiểu các tranh chấp vốn phổ biến trong nhiều năm qua giữa cư dân và chủ đầu tư.
Quyết định 25/2026/QĐ-UBND Hà Nội: Điều chỉnh khung giá dịch vụ vận hành chung cư
Bên cạnh các quy định ở cấp luật và nghị định, các chính sách cấp địa phương cũng đang tác động trực tiếp đến hoạt động quản lý vận hành, đặc biệt là trong vấn đề chi phí dịch vụ. Tại Hà Nội, Quyết định số 25/2026/QĐ-UBND có hiệu lực từ ngày 23/02/2026 đã sửa đổi, bổ sung khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn thành phố.
Theo quy định mới, khung giá dịch vụ được xác định theo loại hình tòa nhà. Đối với chung cư không có thang máy, mức giá dao động từ 700 đồng đến 5.000 đồng/m²/tháng. Trong khi đó, đối với chung cư có thang máy, khung giá được điều chỉnh trong khoảng từ 1.200 đồng đến 16.500 đồng/m²/tháng. Việc phân tách này phản ánh sự khác biệt về chi phí vận hành giữa các loại hình công trình, đặc biệt liên quan đến hệ thống kỹ thuật và nhân sự vận hành.
Trên thực tế, mức phí dịch vụ cụ thể tại từng dự án sẽ không áp dụng cứng theo mức trần hay mức sàn, mà do Hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở khung giá quy định và điều kiện vận hành thực tế. Điều này tạo ra cơ chế linh hoạt, đồng thời yêu cầu Ban quản lý và đơn vị vận hành phải xây dựng phương án tài chính rõ ràng, minh bạch để trình và được thông qua.
Việc điều chỉnh khung giá dịch vụ trong năm 2026 không chỉ mang ý nghĩa cập nhật chi phí, mà còn góp phần chuẩn hóa hoạt động vận hành theo hướng chuyên nghiệp hơn, giảm thiểu tranh chấp liên quan đến phí dịch vụ và nâng cao chất lượng quản lý tại các tòa nhà.
Nghị định 357/2025/NĐ-CP: Mã định danh bất động sản và yêu cầu chuẩn hóa dữ liệu vận hành
Một trong những thay đổi mang tính nền tảng từ năm 2026 là việc triển khai Nghị định 357/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 01/03/2026, liên quan đến xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.
Nghị định này đặt nền móng cho việc quản lý bất động sản dựa trên dữ liệu tập trung, trong đó mỗi tài sản bất động sản và các chủ thể liên quan được gắn với mã định danh riêng. Đây là bước chuyển quan trọng từ mô hình quản lý phân tán sang mô hình quản lý có cấu trúc và khả năng kết nối dữ liệu.
Tham khảo: >> Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có mã định danh Từ ngày 01/3/2026
Đối với hoạt động quản lý vận hành tòa nhà, quy định này tạo ra yêu cầu mới về việc chuẩn hóa dữ liệu. Các thông tin liên quan đến tòa nhà, cư dân, tài sản và vận hành cần được lưu trữ một cách hệ thống, đảm bảo tính chính xác và khả năng đồng bộ khi kết nối với các hệ thống quản lý bên ngoài.
Trong thực tế triển khai từ năm 2026, việc áp dụng mã định danh bất động sản sẽ dần thay đổi cách thức quản lý và vận hành. Các đơn vị vận hành không còn có thể duy trì hệ thống dữ liệu rời rạc mà cần chuyển sang mô hình quản lý tập trung, có khả năng đáp ứng yêu cầu kết nối và chia sẻ thông tin theo quy định.
Luật Bảo vệ môi trường 2020 và Nghị định 45/2022/NĐ-CP: Thiết lập nghĩa vụ môi trường trong vận hành
Bên cạnh các quy định về quản trị và tài chính, yếu tố môi trường đang trở thành một phần bắt buộc trong quản lý vận hành tòa nhà. Luật Bảo vệ môi trường 2020, từ năm 2025, được triển khai mạnh mẽ hơn trong khu dân cư, đặc biệt là tại các tòa nhà chung cư.
Một trong những quy định có tác động trực tiếp là việc phân loại rác thải sinh hoạt tại nguồn. Việc phân loại không còn mang tính khuyến khích mà đã trở thành nghĩa vụ bắt buộc, đi kèm với chế tài xử phạt theo Nghị định 45/2022/NĐ-CP nếu không thực hiện đúng quy định.
Trong thực tế, điều này buộc Ban quản lý tòa nhà phải điều chỉnh lại toàn bộ quy trình thu gom và xử lý rác, từ việc bố trí hạ tầng phù hợp đến tổ chức giám sát và hướng dẫn cư dân. Trách nhiệm vận hành không còn dừng ở việc cung cấp dịch vụ mà đã mở rộng sang việc đảm bảo tuân thủ quy định môi trường ở cấp độ cộng đồng cư dân.
Sự thay đổi này cũng phản ánh xu hướng vận hành bền vững, trong đó các yếu tố liên quan đến môi trường và tài nguyên được tích hợp vào hoạt động quản lý thường ngày của tòa nhà.
Nghị định 05/2025/NĐ-CP: Siết chặt kiểm soát vận hành hệ thống nước thải
Nghị định 05/2025/NĐ-CP, sửa đổi và bổ sung một số nội dung của Nghị định 08/2022/NĐ-CP, tập trung vào việc tăng cường kiểm soát các hoạt động có nguy cơ tác động đến môi trường, trong đó có hệ thống xử lý nước thải tại các công trình xây dựng.
Theo quy định, các hệ thống xử lý nước thải có công suất từ 50 m³/ngày trở lên phải được trang bị thiết bị đo lưu lượng tại điểm xả thải và công tơ điện riêng nhằm kiểm soát chính xác quá trình vận hành. Đồng thời, đơn vị vận hành có trách nhiệm duy trì nhật ký vận hành, ghi nhận đầy đủ thông số kỹ thuật và các sự cố phát sinh.
Điểm đáng chú ý của quy định này là chuyển trọng tâm từ kiểm tra định kỳ sang giám sát liên tục, qua đó yêu cầu hệ thống vận hành phải được kiểm soát theo thời gian thực. Điều này tác động trực tiếp đến cách tổ chức vận hành kỹ thuật tại tòa nhà, đặc biệt đối với các hệ thống hạ tầng có liên quan đến môi trường.
Thông tư 52/2024/TT-BYT: Nâng tiêu chuẩn chất lượng nước sinh hoạt trong tòa nhà
Khác với quy định về nước thải, Thông tư 52/2024/TT-BYT tập trung vào chất lượng nước sạch sinh hoạt – yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe cư dân. Quy chuẩn QCVN 01-1:2024/BYT quy định rõ các ngưỡng giới hạn đối với các chỉ tiêu vi sinh, hóa học và các thành phần có nguy cơ gây hại.
Trong phạm vi tòa nhà, trách nhiệm không chỉ dừng lại ở đơn vị cấp nước mà còn mở rộng đến Ban quản lý, đặc biệt trong việc kiểm soát hệ thống cấp nước nội bộ như bể chứa, đường ống và các điểm phân phối.
Thực tế này đòi hỏi các đơn vị vận hành phải chú trọng hơn đến công tác duy tu hệ thống cấp nước và kiểm soát chất lượng đầu cuối, thay vì chỉ phụ thuộc vào nguồn cấp đầu vào. Việc đảm bảo chất lượng nước không chỉ là yêu cầu tuân thủ quy định, mà còn là yếu tố cốt lõi ảnh hưởng đến trải nghiệm và sự an toàn của cư dân.
Tái cấu trúc ngành vận hành tòa nhà trong bối cảnh pháp lý mới
Giai đoạn 2025–2026 đánh dấu một bước chuyển quan trọng trong lĩnh vực quản lý vận hành tòa nhà tại Việt Nam. Các quy định mới không chỉ nhằm giải quyết những tồn tại trước đây mà còn hướng đến việc xây dựng một mô hình vận hành minh bạch, chuẩn hóa và bền vững hơn.
Sự kết hợp giữa các quy định về quản trị chung cư, tài chính, môi trường, chất lượng nước và dữ liệu bất động sản đang tạo ra một hệ sinh thái pháp lý toàn diện, buộc các đơn vị vận hành phải nâng cao năng lực và thay đổi phương thức quản lý. Trong bối cảnh đó, việc vận hành dựa trên kinh nghiệm hoặc các công cụ rời rạc sẽ ngày càng bộc lộ hạn chế, đặc biệt khi yêu cầu về minh bạch, kiểm soát và truy xuất dữ liệu ngày càng rõ ràng.
Thực tế triển khai cho thấy, để đáp ứng đồng thời các yêu cầu về pháp lý và hiệu quả vận hành, các đơn vị quản lý cần một hệ thống đủ khả năng kết nối dữ liệu, chuẩn hóa quy trình và hỗ trợ kiểm soát toàn diện các hoạt động trong tòa nhà. Đây cũng là lý do các nền tảng quản lý vận hành tập trung đang dần trở thành một phần không thể thiếu trong quá trình chuyển đổi của ngành.
Trong xu hướng đó, những giải pháp như phần mềm quản lý tòa nhà Building Care được phát triển theo định hướng quản lý vận hành toàn diện, cho phép Ban quản lý theo dõi công việc, kiểm soát tài chính, quản lý tài sản và tương tác cư dân trên một nền tảng thống nhất. Việc số hóa toàn bộ dữ liệu vận hành không chỉ giúp nâng cao hiệu quả quản lý mà còn hỗ trợ các đơn vị đáp ứng tốt hơn các yêu cầu ngày càng chặt chẽ từ hệ thống pháp lý.
Ở góc độ dài hạn, việc đầu tư vào hệ thống quản lý phù hợp không chỉ là giải pháp công nghệ, mà còn là một bước đi chiến lược giúp doanh nghiệp vận hành thích ứng với bối cảnh mới, nâng cao năng lực cạnh tranh và từng bước tham gia vào hệ sinh thái quản lý đô thị thông minh trong tương lai.
Nguồn: https://buildingcare.biz
