Cập nhật nhanh về quyền lợi và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư theo Luật Nhà ở 2023 với những quy định mới nhất về quản lý, vận hành và bảo trì tòa nhà.
Ban quản trị đóng vai trò vô cùng quan trọng tại các tòa nhà chung cư. Họ là cầu nối giữa cư dân và chủ đầu tư, các đơn vị cung cấp dịch vụ, đồng thời cũng là người quản lý các hoạt động chung của tòa nhà. Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025 đã có những sự thay đổi để đảm bảo vai trò của Ban quản trị được thực hiện một cách rõ ràng và minh bạch hơn. Những quy định mới không chỉ củng cố quyền lợi hợp pháp của Ban quản trị mà còn đặt ra các trách nhiệm cụ thể trong quản lý, vận hành và bảo trì các tài sản chung.
Nội dung chính
Vai trò của ban quản trị tòa nhà chung cư
Ban quản trị nhà chung cư được thành lập nhằm đảm bảo hoạt động quản lý, vận hành tòa nhà diễn ra một cách trơn tru và hiệu quả. Ban Quản trị (BQT) nhà chung cư không chỉ đại diện cho lợi ích của cư dân mà còn đóng vai trò trung tâm trong việc phối hợp và kết nối giữa các bên liên quan: chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành, và cư dân.
Đối với chủ đầu tư ( CĐT)
Ban Quản trị là cầu nối quan trọng giúp truyền đạt thông tin từ cư dân. Họ hỗ trợ chủ đầu tư nắm bắt kịp thời những phản hồi, mong muốn và vấn đề phát sinh từ thực tế sử dụng tòa nhà. Không chỉ giám sát quá trình bàn giao nhà, cùng các tài sản chung, Ban Quản trị còn đảm bảo quỹ bảo trì được chuyển giao minh bạch, đúng quy định.
Với mục tiêu chuyển đổi số sâu rộng từ chính phủ, ban quản trị tại nhiều chung cư cũng đang phối hợp cùng chủ đầu tư triển khai các giải pháp công nghệ quản lý hiện đại, nâng cao hiệu quả vận hành và gia tăng giá trị tài sản chung cư. Sự minh bạch và chuyên nghiệp trong hoạt động của Ban Quản trị cũng góp phần xây dựng uy tín thương hiệu cho chủ đầu tư, tạo ấn tượng đẹp với cư dân, cũng như các khách hàng tiềm năng.
Đối với đơn vị quản lý vận hành tòa nhà
Ban Quản trị đóng vai trò giám sát, đánh giá chất lượng dịch vụ mà đơn vị này cung cấp. Họ đảm bảo các tiêu chuẩn về an ninh, vệ sinh, bảo trì, và các tiện ích khác được thực hiện đúng cam kết. Thông qua việc lắng nghe ý kiến cư dân, Ban Quản trị đưa ra phản hồi kịp thời để giúp đơn vị quản lý vận hành cải thiện dịch vụ. Mối quan hệ hợp tác hiệu quả giữa hai bên đảm bảo hoạt động của tòa nhà diễn ra suôn sẻ, mang lại lợi ích, môi trường sống tiện nghi, hiện đại cho cư dân.
Đối với cư dân tòa nhà
Ban Quản trị là đại diện chính thức, bảo vệ quyền lợi của họ trong mọi vấn đề liên quan đến vận hành, bảo trì, và sử dụng tài sản chung.
Quản lý minh bạch và công bằng
BQT chịu trách nhiệm minh bạch trong các hoạt động tài chính, bao gồm việc quản lý quỹ bảo trì, quỹ vận hành và các khoản phí dịch vụ. Điều này giúp tăng cường niềm tin từ phía cư dân.
Giải quyết kiến nghị và xung đột
Khi cư dân có kiến nghị hoặc gặp mâu thuẫn liên quan đến dịch vụ tòa nhà, BQT đóng vai trò trung gian, xử lý các vấn đề một cách công bằng và nhanh chóng.
Xây dựng môi trường sống chất lượng
Bằng cách phối hợp với các bên liên quan, BQT đảm bảo cư dân được sống trong môi trường an toàn, tiện nghi và thân thiện.
Những Điểm Mới Trong Luật Nhà Ở 2023 Đối Với Quyền Lợi Và Trách Nhiệm Của Ban Quản Trị
Yêu cầu đối với các thành viên thuộc Ban Quản trị nhà chung cư
Căn cứ theo Điều 20 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD, các thành viên Ban Quản trị bắt buộc phải tham gia khóa đào tạo nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư và được cấp chứng chỉ trong vòng 3 tháng kể từ ngày được công nhận. Quy định này trong Luật Nhà ở 2014 mang tính khuyến khích, cho thấy Luật Nhà ở 2023 hướng đến nâng cao chất lượng vận hành bằng cách đảm bảo Ban Quản trị được thành lập từ những cá nhân có đủ năng lực và kinh nghiệm quản lý tòa nhà.
Bên cạnh đó, cũng theo Luật nhà ở sửa đổi, người nước ngoài có thể tham gia Ban Quản trị, tuy nhiên cần phải sử dụng được tiếng Việt xuyên suốt quá trình làm việc trong Ban Quản trị.
Thù lao của Ban Quản trị nhà chung cư
Theo Điều 151 Luật Nhà ở 2023 , phí dịch vụ quản lý vận hành không bao gồm kinh phí mua bảo hiểm cháy, nổ, kinh phí bảo trì, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc, thù lao cho Ban Quản trị nhà chung cư và chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
Căn cứ khoản 9, Điều 19, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD , mức thù lao của các thành viên Ban Quản trị sẽ do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng góp theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư.
Hội nghị nhà chung cư có thể tham khảo mức lương tối thiểu vùng theo quy định của pháp luật để xem xét, quyết định về mức thù lao tương xứng với trách nhiệm, nghĩa vụ của các thành viên Ban Quản trị trên cơ sở điều kiện cụ thể của từng tòa nhà, cụm nhà chung cư và từng địa phương.
Công tác quản lý quỹ bảo trì nhà chung cư
Theo khoản 1, Điều 11, Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD , công tác giám sát bảo trì nhà chung cư có thể được thực hiện bởi Ban Quản trị hoặc đơn vị tư vấn có đủ năng lực giám sát, bao gồm các mục:
Bảo trì thang máy, hệ thống điện, nước.
Xử lý chất thải.
Hệ thống phòng cháy, chữa cháy.
Các hệ thống khác thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư và các nội dung khác do Hội nghị nhà chung cư quyết định.
Nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung
Theo điều 153 Luật Nhà ở 2023 , nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung phải nộp vào quỹ bảo trì do Ban Quản trị quản lý. Nguồn thu này trong một số trường hợp có thể được hình thành sau khi đã hạch toán, trừ đi các chi phí vận hành khu vực sở hữu chung. Do đó, Ban Quản trị cần xác định đúng khái niệm về các đầu mục thu – chi để xây dựng ngân sách chính xác.
Các chi phí cấu thành nên nguồn thu khai thác từ khu vực chung bao gồm:
– Chi phí bảo vệ.
– Chi phí vệ sinh.
– Chi phí diệt côn trùng.
– Chi phí năng lượng.
– Chi phí phần mềm có liên quan đến việc vận hành bãi xe (hệ thống quản lý bãi xe…).
– Chi phí khác có liên quan.
Ứng dụng số hóa để nâng cao hiệu quả quản lý
Trong bối cảnh công nghệ phát triển mạnh mẽ, việc số hóa trong quản lý tòa nhà không còn là một xu hướng mà đã trở thành nhu cầu thiết yếu. Ban quản trị nhà chung cư có thể ứng dụng các giải pháp số hóa để cải thiện hiệu quả làm việc và tăng cường sự hài lòng của cư dân.
Các công cụ quản lý số hóa, điển hình là phần mềm quản lý tòa nhà Building Care giúp ban quản trị, ban quản lý tòa nhà dễ dàng quản lý khi phần mềm hỗ trợ tự động hóa nhiều quy trình phức tạp. Từ việc quản lý quỹ bảo trì, lập lịch bảo trì định kỳ đến theo dõi các phản hồi và yêu cầu từ cư dân, mọi thứ đều có thể được thực hiện chỉ với vài cú nhấp chuột.
Ngoài ra, sự kết hợp giữa ban quản trị và ban quản lý tòa nhà vận hành qua nền tảng số hóa giúp giảm thiểu rủi ro và sai sót trong công việc. Tính toán công nợ hàng tháng, gửi thông báo phí đến cư dân, xuất báo cáo thống kê minh bạch, lịch sử bảo trì rõ ràng và khả năng theo dõi tiến độ công việc theo thời gian thực là những lợi ích mà số hóa mang lại. Chính điều này không chỉ tăng cường hiệu quả hoạt động mà còn giúp xây dựng lòng tin từ cư dân.
Ứng dụng tương tác dành cho cư dân ( App Building Care V10) được sử dụng là kênh kết nối cư dân với ban quản trị, ban quản lý một cách nhanh chóng. Cư dân có thể gửi yêu cầu, đóng góp ý kiến hoặc nhận thông báo quan trọng qua ứng dụng, giảm bớt sự phức tạp của giao tiếp truyền thống.
Ban Quản trị chính là trụ cột trong hệ thống vận hành nhà chung cư, đảm bảo sự gắn kết giữa các bên liên quan. Không chỉ duy trì sự ổn định trong quản lý tòa nhà mà còn đóng góp vào việc nâng cao chất lượng sống của cư dân, giá trị tài sản cho chủ đầu tư, và hiệu quả hoạt động của đơn vị quản lý vận hành.
Đăng ký trải nghiệm ngay phần mềm quản lý tòa nhà Building Care để giúp tối ưu hóa vận hành, tiết kiệm chi phí và nâng cao sự hài lòng của cư dân.
Nguồn: Tổng hợp
