Thực trạng quản lý tòa nhà chung cư hiện nay tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh luôn là một vấn đề phức tạp, mâu thuẫn giữa cư dân với ban quản lý, chủ đầu tư luôn âm ỉ và sẵn sàng bùng phát nếu có một vấn đề không hay nào đó xảy ra. Vì vậy, chất lượng dịch vụ vận hành của đơn vị trực tiếp quản lý luôn là điều các ban quản trị và chủ đầu tư cần lưu tâm khi lựa chọn doanh nghiệp sẽ thay mình quản lý vận hành tòa nhà.
Nội dung chính
Các hình thức tổ chức của đơn vụ quản lý tòa nhà chung cư
Theo xu hướng hiện nay, các ban quản lý tòa nhà thường được tổ chức theo hai hình thức như sau:
Hình thức thứ nhất thường áp dụng trong thời gian chưa thành lập được ban quản trị tòa nhà nên các chủ đầu tư tổ chức một ban quản lý trực tiếp đảm nhận và thực hiện các công việc quản lý tòa nhà chung cư. Hình thức này có ưu điểm là thuận tiện trong công việc do mối quan hệ sẵn có giữa cư dân – BQL – CĐT tạo nên sự hòa hợp nhất định. Tuy nhiên cũng chính mô hình này sẽ phát sinh nhiều vấn đề do sự nghi ngại của cư dân về vấn đề minh bạch tài chính giữa Ban quản lý và chủ đầu tư. Về bản chất, ban quản lý tòa nhà là đơn vị trung gian kết nối để giải quyết các vấn đề của cư dân với CĐT nhưng trong trường hợp này thì liệu các vấn đề của cư dân có được xử lý thích đáng khi BQL cũng là CĐT dự án và quyền lợi của Ban quản lý luôn gắn liền với Chủ đầu tư?
Hình thức thứ 2 là chủ đầu tư trao quyền quản lý vận hành cho một bên thứ ba bằng việc đấu thầu giữa các đơn vị quản lý vận hành tòa nhà. Điều này tạo nên tính cạnh tranh cũng như tối ưu phương án tài chính cho tòa nhà đồng thời hạn chế mâu thuẫn giữa ban quản lý và cư dân khi không có quá nhiều ràng buộc về quyền lợi giữa ban quản lý và chủ đầu tư. Lúc này, các ban quản lý tòa nhà chung cư xác định được tính dịch vụ trong công việc thay vì quản lý như mô hình thứ nhất.
Tiêu chuẩn lựa chọn đơn vị quản lý tòa nhà chung cư
Tiêu chí lựa chọn đơn vị quản lý tòa nhà chung cư
Năng lực kỹ thuật của đơn vị vận hành
Điều đầu tiên cần quan tâm khi lựa chọn đơn vị quản lý tòa nhà chung cư là năng lực kỹ thuật của đội ngũ quản lý. Điều này được thể hiện bằng việc đơn vị quản lý tòa nhà được đăng tải thông tin trên website của Bộ Xây dựng/Sở xây dựng. Đối với các đơn vị đăng ký theo thông tư 02/2016/BXD thì sẽ được Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ xây dựng cấp văn bản xác nhận, còn đối với các đơn vị đăng ký theo Thông tư 28/2016/BXD thì chỉ được đăng tải mà không có văn bản xác nhận) và có giấy xác nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư.
Kinh nghiệm quản lý vận hành
Được thể hiện bằng các dự án mà đơn vị đã trực tiếp tổ chức triển khai vận hành. Đánh giá hiệu qủa chất lượng quản lý vận hành bằng việc so sánh chất lượng dịch vụ mà cư dân được hưởng với giá thành dịch vụ cần thanh toán. Cũng cần xem xét mức độ sử dụng & khai thác cơ sở hạ tầng đã có và sau vận hành. Đồng thời đánh giá và phản hồi của cư dân về dịch vụ cũng là một yếu tố quan trọng cần xét đến khi cân nhắc lựa chọn.
Đơn vị quản lý vận hành hiện đại
Đáp ứng xu hướng dịch chuyển công nghệ, các đơn vị quản lý vận hành có sử dụng các phương pháp quản lý hiện đại là điều mà các chủ đầu tư, ban quản trị cần lưu ý. Việc quản lý có áp dụng các giải pháp công nghệ như: phần mềm quản lý nhà chung cư, phần mềm quản trị nhân lực, phần mềm quản lý công việc, hệ thống giám sát tòa nhà BMS… giúp tăng hiệu quả, chất lượng quản lý vận hành đồng thời góp phần đảm bảo an toàn chung cư, gia tăng sự hài lòng về dịch vụ.
Nguồn: buildingcare.biz
