Trước tốc độ đô thị hóa, việc xây dựng nhà chung cư là xu hướng tất yếu trong tương lai. Với tiện ích và khả năng chi trả, căn hộ chung cư có thể ăn khách, gây chú ý, trở thành sự lựa chọn của đại đa số các tổ chức, cá nhân. Trong bài viết dưới đây, Building care cung cấp những vấn đề pháp lý chung cư cần chú ý.
Nội dung chính
Tổng quan về chung cư
Khái niệm về chung cư
Bên trong nhà chung cư sẽ có nhiều căn hộ riêng biệt, độc lập với nhau. Tuy nhiên vẫn có những phần diện tích hoặc trang thiết bị được sử dụng chung.
Chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, bên trong có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung. Có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nhà chung cư.
Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu của chủ nhà hoặc là sở hữu chung của tất cả các chủ sở hữu những căn hộ độc lập trong nhà chung cư đó.
Trong đó, phần diện tích chung này sẽ là phần sở hữu không thể phân chia. Mọi người dân sống trong khu chung cư đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc sử dụng và bảo vệ phần diện tích, trang thiết bị dùng chung.
Thời hạn sở hữu một căn hộ chung cư là bao lâu?
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 99, Luật nhà ở năm 2014. Thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
- Chung cư cấp 1: Có thời hạn sử dụng trên 100 năm
- Chung cư cấp 2: Có thời hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm
- Chung cư cấp 3: Có thời hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm
- Chung cư cấp 4: Có thời hạn sử dụng dưới 20 năm
Khi kết thúc thời hạn sử dụng theo quy định, hoặc trong trường hợp có thiệt hại nghiêm trọng, nguy cơ sập đổ hoặc không chắc chắn về người ở, cơ quan quản lý nhà ở của nhà nước phải bố trí để thực hiện việc kiểm tra tình trạng của tòa nhà chung cư:
- Trường hợp nhà chung cư tiếp tục bảo đảm chất lượng và an toàn cho người ở thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn đã ghi trong biên bản kiểm định, trừ trường hợp phải cải tạo cần thiết.
- Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ mà không bảo đảm an toàn cho người ở thì chủ sở hữu nhà chung cư bố trí việc phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hoặc bàn giao việc phá dỡ cho cơ quan có thẩm quyền.
- Đối với trường hợp nhà chung cư xây dựng lại thì chủ sở hữu tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất, thửa đất và các giấy tờ có liên quan khác mà nhà chung cư đó có trụ sở theo quy định của Luật nhà đất.
Vấn đề pháp lý chung cư cần chú ý là gì?
Đối nhà phố, thì pháp lý là giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở (Sổ hồng) rất rõ ràng. Còn căn hộ chung cư, khi quyết định mua, nếu căn hộ đó chưa hoàn thành. Chính vì vậy mà chưa có giấy tờ sở hữu từng cá nhân. Do đó pháp lý của dự án chung cư vẫn phụ thuộc vào Công ty Chủ đầu tư.
Chung cư được xây dựng trên 1 khu đất sẽ có 2 phần: “Đất và nhà”. Do đó, pháp lý chung cư cũng có thể tách ra pháp lý về đất và pháp lý về nhà.
Vấn đề pháp lý về phần đất
Tính pháp lý cao nhất của đất đai là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là Sổ đỏ). Việc cấp Sổ đỏ đối với người dân thì khá đơn giản, nhưng sẽ phức tạp hơn đối với Doanh nghiệp.
Quy trình cơ bản xin Sổ đỏ đối với người dân, từ đất nông nghiệp, xin chuyển mục đích lên thành đất ở, sau đó đóng tiền Sử dụng đất, rồi nhà nước sẽ cấp sổ.
Quy trình đối vớ doanh nghiệp, trong trường hợp chưa có sổ đỏ (hoặc sổ đỏ ghi không đúng mục đích) thì doanh nghiệp đó cần phải có tờ giấy cho phép doanh nghiệp đầu tư nhà chung cư tại khu đất đó.
Trên cơ sở đó doanh nghiệp lập quy hoạch 1/500. Bước tiếp theo là xin duyệt dự án đầu tư nhà ở (các doanh nghiệp nên đọc kỹ cái này. Bởi vì trong đó sẽ ghi rõ doanh nghiệp được phép làm gì? Có nghĩa vụ gì đối với nhà nước? Dự án này thuộc loại nào? Có được cấp sổ hồng sau này hay không, hay chỉ được thuê 50 năm? …).
Sau đó là quyết định giao đất, tính tiền và đóng tiền sử dụng đất của cơ quan đối với doanh nghiệm. Cuối cùng mới là cấp sổ đỏ.
Vấn đề pháp lý về phần nhà
Tính pháp lý cao nhất của nhà là Giấy phép xây dựng: Trên cơ sở 1/500, đây là bản vẽ thể hiện chiều cao của công trình, các khối nhà lớn bao nhiêu, có mấy khối? Mật độ của các tòa nhà, các căn hộ ở đâu….Bản thiết kế chi tiết được lập theo tỷ lệ 1/500 và được cấp giấy phép xây dựng sau khi bản vẽ được duyệt.
Ngoài ra: Để đủ điều kiện ký hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư phải hoàn thành xong móng và có 1 tờ giấy xác nhận đủ điều kiện bán hàng. Khi bạn có tài liệu này, bạn có thể ký vào thỏa thuận chuyển nhượng.
Như vậy, khi bạn nghe nói “Đã có quy hoạch 1/500” trong vấn đề pháp lý, rõ ràng là bạn chỉ đang thực hiện những bước cơ bản đầu tiên trong quy trình pháp lý. Nếu cau trả lời là “Có sổ đỏ rồi” thì đây mới chỉ xong phần đất mà phần lớn các doanh nghiệp dùng để cầm cố vào ngân hàng lấy tiền xây dựng. Còn câu trả lời là “Có giấy phép xây dựng rồi”, thì tổng thể nhìn chung là tạm ổn.
Các điều kiện về vấn để pháp lý khi sử dụng chung cư
Tuy nhiên, như này vẫn chưa phải là đủ, bởi để có thể được cấp chủ quyền sau này cần đáp ứng các điều kiện sau:
Nhà nước nghiệm thu: Sau khi hoàn thành xong, nhà nước sẽ vào công trình để nghiệm thu. Nếu chủ đầu tư xây dựng sai phép thì sẽ bị điều tra. Nên có giấy phép thôi là chưa đủ mà trên thực tế số liệu xây dựng có đúng theo giấy tờ hay không.
Thủ tục làm Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở: Để được cấp cái này, thì Chủ đầu tư phải nộp bản gốc của Sổ đỏ (pháp lý về đất).
Việc xây dựng nhà phải phù hợp với mục đích trong quyết định phê duyệt dự án đầu tư nhà ở: Nếu nhà đầu tư theo đuổi sai mục đích thì nhà nước không chuyển quyền sở hữu mà buộc nhà đầu tư phải thay đổi, điều chỉnh cho phù hợp.
Lời kết
Như vậy, vấn đề pháp lý chưng cư cực kỳ quan trọng đối với chủ đầu tư và người dân sống tại những chung cư đó. Những trường hợp làm sai với pháp lý chung cư sẽ được xử phạt theo quy định về Luật đất đai.
Nguồn: Buildingcare.biz
