Phí bảo trì chung cư: Cách tính và những điều bạn cần biết

Phí bảo trì chung cư là khoản phí mà mỗi cư dân mua nhà đều phải nộp trước khi dọn về ở. Vậy phí bảo trì chung cư là gì? Ai chịu cách nhiệm quản lý? Số tiền phải đóng là bao nhiêu?… Bài viết này Buildingcare sẽ giúp các bạn tìm hiểu rõ những điều bạn cần biết về loại phí này nhé!

Phí bảo trì chung cư là gì?

Theo Luật Nhà ở năm 2014 quy định rằng: Phí bảo trì chung cư là phần kinh phí do các chủ sở hữu nhà chung cư đóng góp để chi trả cho các hoạt động bảo trì, bảo dưỡng phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư đang bị xuống cấp trong quá trình sử dụng.

Với đặc thù của tòa nhà ngoài các hạng mục căn hộ thuộc sở hữu riêng của từng chủ hộ thì còn có các diện tích thuộc sở hữu chung như:  khu vực hành lang, hầm đỗ xe, hệ thống phòng cháy chữa cháy, máy phát điện, thang máy, hệ thống chiếu sáng… Chính vì vậy, trong quá trình vận hành tòa nhà khi phát sinh các sự cố hỏng hóc, xuống cấp thì cần thiết phải có nguồn kinh phí kịp thời khắc phục để hạn chế tối đa những ảnh hưởng nghiêm trọng tới đời sống cư dân.

Quy định pháp luật về kinh phí bảo trì chung cư như thế nào?

Điều 108 Luật Nhà ở năm 2014 (Luật Nhà ở) và điểm b khoản 1 Điều 3 Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại ký giữa chủ đầu tư (CĐT) và người mua căn hộ kèm theo Thông tư số 03/2014/TT-BXD, quy định quỹ bảo trì nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được xác định thông qua các tiêu chí sau đây:

Thứ nhất, phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mà người mua hoặc thuê nhà phải nộp là 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác.

Thứ hai, thời điểm người mua hoặc thuê nhà phải đóng phí bảo trì nhà chung cư là khi nhận bàn giao nhà và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua. Ngay tại thời điểm nhận bàn giao nhà, người mua hoặc thuê sẽ phải nộp toàn bộ phí bảo trì nhà chung cư cho CĐT.

Thứ ba, chủ sở hữu có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí bảo trì tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu khi phí bảo trì thực hiện bảo trì không đủ. Bảo trì nhà chung cư bao gồm bảo trì phần sở hữu riêng và bảo trì phần sở hữu chung. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp phí bảo trì để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Những ai có trách nhiệm phải đóng quỹ bảo trì chung cư?

Đóng phí bảo trì căn hộ chung cư theo quy định pháp luật là trách nhiệm của 3 đối tượng (cư dân, chủ đầu tư, chủ sở hữu).

Cư dân

Sinh sống cho tòa nhà, cư dân có trách nhiệm đóng phí bảo trì nhằm cải thiện, nâng cấp hiện trạng tòa nhà, giảm tối đa nguy cơ gặp các vấn đề (hỏng hóc, hư hại, xuống cấp,..)

Chủ đầu tư

Đối với căn hộ, phần diện tích cho thuê hoặc bán, chủ đầu tư phải đóng 2% phần giá trị căn hộ hoặc diện tích sở hữu. Khoản chi phí này sẽ được tính vào số tiền thuê hoặc bán căn hộ cho người mua sau khi bàn giao và được ghi rõ trong hợp đồng.

Đối với trường hợp căn hộ, phần diện tích chưa được cho thuê hoặc chưa bán, chủ đầu tư phải có trách nhiệm đóng 2% phần giá trị căn hộ, phần diện tích được giữ lại.

Chủ sở hữu nhà chung cư

Theo quy  định về phí bảo trì nhà chung cư, chủ sở hữu phải tiến hành nộp phí theo nội dung sau:

Trường hợp kinh phí bảo trì không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu của từng chủ sở hữu.

Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư trước ngày 01/07/2006 mà chưa thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung thì:

• Các chủ sở hữu nhà chung cư họp hội nghị nhà chung cư để thống nhất mức đóng góp kinh phí này.
• Mức đóng góp kinh phí có thể được nộp hàng tháng vào tài khoản tiền gửi tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam do ban quản trị nhà chung cư lập hoặc được đóng khi phát sinh công việc cần bảo trì.
• Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư sau ngày 01/7/2006 mà trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở không có thỏa thuận về kinh phí bảo trì thì chủ đầu tư phải đóng khoản tiền này. Trường hợp trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà giá bán, giá thuê mua chưa tính kinh phí bảo trì thì chủ sở hữu thực hiện đóng khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung.

Ai là người chịu trách nhiệm, quản lý kinh phí bảo trì chung cư?

Đối tượng chịu trách nghiệm Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư (Điều 109 Luật Nhà ở 2014) được quy định rõ như sau:

• Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày thu kinh phí của người mua, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí này và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
• Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị để thực hiện quản lý, sử dụng; truờng hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí này thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền yêu cầu UBND cấp tỉnh thực hiện cưỡng chế.
• Kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, không được sử dụng cho việc quản lý vận hành và các mục đích khác; trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mới sau khi được xây dựng lại.
• Ban quản trị có trách nhiệm quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì đúng mục đích, theo kế hoạch bảo trì đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua hằng năm. Phải có hóa đơn tài chính, có thanh toán, quyết toán theo quy định của pháp luật về tài chính và phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư.
• Việc quản lý, sử dụng phần kinh phí bảo trì nhà chung cư có mục đích sử dụng trường hợp:

+ Đối với phần kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà và phần sở hữu chung của khu căn hộ thì được chuyển vào tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập để quản lý, sử dụng;

+ Đối với phần kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của khu kinh doanh, dịch vụ thì chủ sở hữu khu kinh doanh, dịch vụ được tự quản lý, sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung của khu chức năng này.

Khi nào phí bảo trì chung cư được sử dụng?

Theo quy định tại khoản 2, Điều 109 Luật Nhà ở 2014, kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, không được sử dụng cho việc quản lý vận hành nhà chung cư và các mục đích khác.

Các hạng mục của nhà chung cư được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để bảo trì được quy định tại Điều 34 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD.

Cụ thể:

– Bảo trì các hạng mục và phần diện tích thuộc sở hữu chung, nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;

– Bảo trì khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả..

– Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư…

– Bảo trì các hạng mục khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Khi hết quỹ bảo trì thì phải xử lý như thế nào?

Các bước xử lý khi quỹ bảo trì cạn kiệt:

• Kiểm tra và công khai: BQT/BQL phải công khai tình hình quỹ, báo cáo chi tiết thu chi.
• Xem xét Quỹ dự phòng: Nếu có, có thể sử dụng quỹ dự phòng hoạt động để bổ sung tạm thời.
• Huy động thêm kinh phí:
• Thông báo tới cư dân: BQT/BQL gửi thông báo về việc cần huy động thêm kinh phí.
• Hội nghị nhà chung cư: Tổ chức hội nghị để thảo luận, biểu quyết mức đóng góp bổ sung (thường là 2% giá trị căn hộ) từ các chủ sở hữu.
• Trách nhiệm của Chủ đầu tư: Nếu chưa bàn giao hết căn hộ, Chủ đầu tư có trách nhiệm đóng phần kinh phí bảo trì tương ứng với phần sở hữu chung chưa bàn giao.
• Sử dụng đúng mục đích: Số tiền huy động thêm sẽ dùng để sửa chữa lớn, bảo trì các hạng mục chung như thang máy, mái nhà, hệ thống PCCC, v.v., không được dùng chi phí quản lý hàng tháng. 

• Minh bạch: Toàn bộ quá trình sử dụng quỹ phải được công khai, nếu BQT/BQL lạm dụng sẽ bị xử lý theo pháp luật.
• Luật định: Các quy định về quỹ bảo trì được quy định trong Luật Nhà ở và các Thông tư hướng dẫn. 

Cách tính phí bảo trì chung cư chính xác nhất.

Theo Điều 108 luật nhà ở năm 2014 có quy định rõ cách tính phí bảo trì chung cư đối với các tối tượng như sau:

Đối với chủ sử hữu căn hộ (người thuê hoặc mua)

Đối với phía Chủ đầu tư

Làm thế nào để tối ưu quản lý phí bảo trì chung cư?

1. Xây dựng kế hoạch bảo trì định kỳ khoa học

• Bảo trì phòng ngừa: Thay vì đợi hỏng mới sửa, hãy thực hiện bảo trì định kỳ (bảo dưỡng thang máy, hệ thống PCCC, máy bơm…). Việc bảo trì nhỏ thường xuyên sẽ rẻ hơn rất nhiều so với việc thay thế thiết bị toàn diện khi hư hỏng nặng.
• Lập danh mục ưu tiên: Phân loại các hạng mục cần sửa chữa theo mức độ khẩn cấp. Ưu tiên các hạng mục liên quan đến an toàn (PCCC, kết cấu) và các thiết bị có chi phí thay thế cao.

2. Minh bạch hóa và đấu thầu cạnh tranh

• Đấu thầu rộng rãi: Khi thực hiện các gói sửa chữa lớn, cần tổ chức đấu thầu hoặc chào giá cạnh tranh từ ít nhất 3 đơn vị cung cấp độc lập để chọn mức giá tốt nhất với chất lượng đảm bảo.
• Giám sát chặt chẽ: Thuê đơn vị tư vấn giám sát độc lập hoặc lập ban giám sát cộng đồng (là những cư dân có chuyên môn) để kiểm soát khối lượng và chất lượng thi công, tránh tình trạng “khống” giá hoặc làm ẩu gây tốn kém về sau.

3. Tối ưu hóa nguồn thu bổ sung

• Khai thác phần sở hữu chung: Tận dụng các diện tích chung (như sảnh, hầm, sân thượng) để cho thuê đặt biển quảng cáo, trạm phát sóng (BTS), hoặc các tiện ích khác theo đúng quy định pháp luật và sự đồng ý của Hội nghị nhà chung cư.
• Gửi tiết kiệm lãi suất cao: Số tiền quỹ bảo trì chưa sử dụng đến cần được gửi tiết kiệm tại các ngân hàng uy tín với lãi suất cạnh tranh. Phần lãi này phải được nhập ngược lại vào quỹ bảo trì thay vì dùng cho mục đích khác.

4. Ứng dụng công nghệ quản lý

• Sử dụng phần mềm: Theo dõi tuổi thọ linh kiện và lịch bảo trì qua phần mềm quản lý tòa nhà để tránh bỏ lỡ thời điểm bảo dưỡng vàng, giúp thiết bị hoạt động bền bỉ hơn.
• Số hóa chứng từ: Giúp cư dân dễ dàng giám sát việc chi tiêu, từ đó tạo sự đồng thuận cao khi cần đưa ra các quyết định tài chính quan trọng.

5. Căn cứ pháp lý cập nhật (Luật Nhà ở 2023)

• Cưỡng chế bàn giao: Nếu chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì, Ban quản trị có quyền yêu cầu UBND cấp tỉnh cưỡng chế để đưa tiền về tài khoản chung của tòa nhà, tránh thất thoát.
• Trách nhiệm của Ban quản trị: Ban quản trị phải thực hiện báo cáo thu chi định kỳ và chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu sử dụng quỹ sai mục đích.

Hi vọng, những thông tin loại phí bảo trì chung cư sẽ giúp các bạn hiểu rõ về quy định pháp luật về loại thuế phí bảo trì và mục đích sử dụng của loại thuế phí này. 

Nguồn: buildingcare.biz