Lâu nay, việc tranh chấp tại các chung cư không chỉ gây áp lực lớn đối với chính quyền địa phương trong công tác quản lý đô thị, mà còn trở thành nỗi ám ảnh với cư dân. Tuy nhiên, theo nhận định của các chuyên gia, điều này sẽ được giải quyết nếu thực hiện nghiêm túc Luật Nhà ở năm 2023 và các văn bản hướng dẫn đã được ban hành.
Nội dung chính
Đủ kiểu tranh chấp
Một trong những tranh chấp khá tiêu biểu là giữa chủ đầu tư (CĐT) và cư dân. Vào năm 2017, CĐT là Công ty Nhà Mơ đã bàn giao các căn hộ tại chung cư Dreamhome Risedence (quận Gò Vấp, TPHCM) cho khách hàng. Tại đây, gần 500 hộ dân đang sinh sống, vẫn mòn mỏi chờ sổ hồng, gặp nhiều khó khăn trong giao dịch mua bán. Mặc dù cư dân đã nhiều lần gửi đơn cầu cứu đến các cơ quan chức năng nhưng đến nay chưa có chuyển động gì! Không chỉ vậy, CĐT không bàn giao quỹ bảo trì (QBT) chung cư cho ban quản trị tòa nhà (BQT), nên hạ tầng xuống cấp, thang máy hư hỏng… không được kịp thời tu sửa, bảo hành, bảo trì.
Chị Trương Đình, một cư dân chung cư Dreamhome Risedence bức xúc: “Người dân ở trong căn hộ mình mua nhưng như đi ở thuê. Chúng tôi đã nhiều lần nộp đơn thư cầu cứu đến chính quyền các cấp của TPHCM nhưng vẫn chưa được giải quyết triệt để”.
Trong khi đó, ông Nguyễn Huy Hoàng, Trưởng BQT chung cư 4S Linh Đông (TP Thủ Đức, TPHCM) cho biết, 1 năm trước, Sở TN-MT TPHCM có kế hoạch cấp sổ hồng cho hơn 81.000 căn hộ chung cư tại hàng trăm dự án trên địa bàn. Tuy nhiên, khi xem qua danh sách thì nhiều cư dân thất vọng vì không tìm thấy tên chung cư 4S Linh Đông. Cũng trên địa bàn TP Thủ Đức, cư dân chung cư Saigon Gateway đã gửi đơn đến các cơ quan chức năng, đề nghị thanh tra dự án chung cư này, trong đó có liên quan việc bàn giao QBT.
Từ năm 2022 đến nay, BQT chung cư 4S Linh Đông đã có nhiều văn bản gửi CĐT là Công ty CP Hiệp Phú Land đề nghị bàn giao QBT phần sở hữu chung theo quy định của pháp luật, với số tiền hơn 30 tỷ đồng. Tháng 4-2024, Chủ tịch UBND TP Thủ Đức đã ban hành Quyết định 4638/QĐ-XPHC xử phạt vi phạm hành chính Công ty CP Hiệp Phú Land, với số tiền 180 triệu đồng và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, buộc bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư theo quy định trong thời hạn 10 ngày. Vậy nhưng, CĐT vẫn chây ì!
Một kiểu tranh chấp khác là giữa cư dân với BQT. Tại cao ốc Phú Hoàng Anh (huyện Nhà Bè, TPHCM) xảy ra chuyện “xưa nay hiếm” khi cư dân mua căn hộ mã số 2.1, 2.5, 2.6 tầng 2, khu D, được cấp sổ hồng nhưng BQT, Ban Quản lý chung cư cản trở không cho người dân vào ở, vì cho rằng trong thiết kế xây dựng tòa nhà không phê duyệt các căn hộ nói trên. Hơn chục năm qua, khách hàng mua căn hộ chưa một lần được vào ở, bởi ngay từ khi nhận nhà từ CĐT đã bị đơn vị quản lý tháo nút tầng vào thang máy, khóa lối thang bộ.
Theo thống kê của Sở Xây dựng TPHCM, hiện trên địa bàn thành phố có 41 chung cư đã tổ chức hội nghị nhà chung cư nhưng chưa bầu BQT. Ngoài ra, có 227 chung cư chưa bàn giao QBT, trong đó có 43 chung cư tranh chấp QBT do CĐT cố tình không bàn giao, chậm bàn giao, bàn giao không đầy đủ hoặc cố tình né tránh, chiếm dụng QBT của chung cư…
Tham khảo:>> Mẫu nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư mới nhất #2024
Xem xét xử lý hình sự
Trước tình trạng tranh chấp nói trên, lâu nay TPHCM đã có nhiều giải pháp xử lý đối với từng chung cư cụ thể. Chẳng hạn, liên quan đến chung cư Dreamhome Risedence, mới đây, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Lê Trần Kiên ký ban hành công văn gửi đến UBND quận Gò Vấp nêu rõ: Căn cứ Văn bản số 4841/VP-ĐT ngày 22-6-2022 của Văn phòng UBND TPHCM truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Chủ tịch UBND TPHCM, Sở Xây dựng chuyển đơn kiến nghị của tập thể cư dân chung cư Dreamhome Risedence đến UBND quận Gò Vấp để khẩn trương thi hành dứt điểm các quyết định xử phạt do UBND TPHCM và UBND quận Gò Vấp đã ban hành. Nếu có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự trong quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, đề nghị UBND quận Gò Vấp chuyển thông tin, tài liệu đến cơ quan công an để xử lý.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia pháp lý, Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 1-8-2024, cùng với đó là nghị định, thông tư hướng dẫn được ban hành kịp thời đã mang đến nhiều thay đổi quan trọng, bảo đảm quyền lợi của cư dân. Thế nhưng, việc tuân thủ luật định xem ra vẫn chưa nghiêm. Luật sư Đào Xuân Sơn (Đoàn Luật sư TPHCM) cho biết, quy định của Luật Nhà ở 2023 làm rõ các đối tượng và thời hạn của dự án, chất lượng công trình, quyền sở hữu nhà ở. Đặc biệt, trong lĩnh vực quản lý vận hành dự án nhà ở, đã giải quyết những tranh chấp thường gặp giữa khách hàng và các đơn vị quản lý, quy định rõ hơn về quyền và trách nhiệm của các bên liên quan.
Luật pháp quy định, toàn bộ nguồn thu từ việc khai thác các khu vực sở hữu chung, như lợi nhuận từ quảng cáo tại sảnh chờ, thang máy, hay bãi trông giữ xe máy… phải được chuyển vào QBT. Sự thay đổi này sẽ tác động đến nguồn thu của quỹ quản lý, yêu cầu các đơn vị vận hành phải cân đối lại ngân sách, đảm bảo hoạt động ổn định và không ảnh hưởng tới cư dân. Ngoài ra, quy định mới về việc công bố kế hoạch bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư cho BQT, các thành viên BQT phải được đào tạo và cấp chứng chỉ, đảm bảo các thành viên BQT nắm vững chuyên môn, nghiệp vụ là hết sức cần thiết.
Trong khi đó, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TPHCM) phân tích, quy định của pháp luật đã yêu cầu CĐT phải công khai hồ sơ pháp lý của dự án cho người mua, thuê mua, bao gồm các biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình, thông báo chấp thuận của cơ quan chuyên môn về xây dựng, bản vẽ mặt bằng khu vực để xe… Quy định này có thể ảnh hưởng đến tiến độ vận hành dự án của các CĐT và nguồn cung căn hộ ra thị trường, nhưng sẽ đảm bảo tính minh bạch, an toàn trong vận hành và giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà. Chính điều này sẽ giảm thiểu những tranh chấp sau này.
Đặc biệt, thông tư hướng dẫn cũng quy định hết sức nghiêm khắc: “Người lợi dụng chức vụ quyền hạn, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư làm trái quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự”.
