Gần đây nhiều vụ việc ban quản trị chung cư mâu thuẫn gay gắt với cư dân, thậm chí bị xử lý hình sự… đòi hỏi ban quản trị cần phải nắm, hành xử theo quy định.
Phổ biến nhất là mâu thuẫn, tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư và ban quản trị chung cư liên quan diện tích, tiện ích sở hữu chung và riêng, việc quản lý quỹ bảo trì chung cư…
Nội dung chính
Ban quản trị chung cư phải rõ quy định
Đáng nói, ngày càng có nhiều vụ việc cho thấy xung đột giữa cư dân với ban quản trị mình bầu ra trong các hành xử, điều hành, quản lý thường nhật.
Điển hình như vụ hộ dân kiện ban quản trị chung cư 24AB (quận Bình Thạnh, TP.HCM) ra tòa vì bị cắt nước hơn một năm. Nguyên nhân là ban quản trị cho rằng hộ dân không đóng tiền quỹ bảo trì hằng tháng.
Trong khi hộ dân thì cho rằng ban quản trị thu chi không đúng, thiếu minh bạch tiền quỹ bảo trì, không giải trình cho cư dân nên mới phản ứng bằng cách không đóng tiền. Ban quản trị chung cư này còn chống cơ quan thi hành án và quyết định có hiệu lực của tòa án buộc mở nước cho hộ dân.
Tham khảo:>> Quản trị chung cư: Cần ngăn những cơn ‘sóng ngầm’ ở đô thị
Hay vụ ban quản trị chung cư Miếu Nổi vì kê khống tiền lắp đặt thang máy nên bị cơ quan công an khởi tố tội tham ô.
Theo luật sư Trương Anh Tú – Đoàn luật sư TP Hà Nội, dù ban quản trị do cư dân chưng cư bầu ra, được trả thù lao cho công việc của mình nhưng công việc của họ có tính chất vì cộng đồng, “vác tù và”… “Tuy nhiên, chỉ với sự nhiệt tình là không đủ mà ban quản trị nên tìm hiểu, nắm quy định pháp luật liên quan để hành xử cho đúng”, ông Tú nói.
Theo ông Tú, từ vụ việc ban quản trị chung cư Miếu Nổi sẽ giúp các ban quản trị khác nhận thức sâu sắc hơn khả năng vướng tội danh “tham ô” nếu họ có hành vi chiếm đoạt tiền quỹ chung cư hoặc có khuất tất trong việc quản lý, sử dụng các khoản tiền khác.
Vụ việc này cũng cảnh tỉnh cho những ai có ý định tham gia ban quản trị với mục đích cá nhân, “kiếm ăn” rồi có hành xử gây bất lợi cho cư dân.
Đồng tình, luật sư Bùi Quốc Tuấn, Đoàn luật sư TP.HCM, cũng cho rằng khi ban quản trị nắm quy định sẽ hạn chế hành xử tùy tiện, “hồn nhiên”.
“Vụ việc ban quản trị chung cư 24AB chống quyết định của tòa là vi phạm pháp luật, có nguy cơ rất cao sẽ bị xử lý…”, luật sư Tuấn nói.
Hành xử theo khuôn khổ, cư dân đồng thuận
Để tránh vi phạm, bảo đảm chuẩn mực trong công tác quản lý, vận hành chung cư, theo luật sư Tuấn, ban quản trị cần nắm rõ về quy định (như Luật Nhà ở, thông tư 02) và tuân thủ theo quy chế, quy định của hội nghị nhà chung cư.
Theo quy định, ban quản trị có các quyền và trách nhiệm như: quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì và báo cáo hội nghị nhà chung cư kết quả hoạt động, thu, chi tài chính có liên quan cho hội nghị nhà chung cư kiểm tra, giám sát; chịu trách nhiệm trước các chủ sở hữu nhà chung cư về nhiệm vụ được giao…
“Đồng thời ban quản trị phải thực hiện đúng theo quy chế của nhà chung cư, nhất là hoạt động liên quan đến tiền. Việc nào quy chế có quy định thì thực hiện, không tự ý thực hiện ngoài nhiệm vụ, chức trách để tránh việc vi phạm hoặc ít nhất là sự phản đối, xung đột với cư dân. Khi việc quản lý chung cư đúng khuôn khổ, minh bạch thì cư dân đồng thuận…”, luật sư Tuấn chia sẻ.
Một điển hình về hành xử của ban quản trị được cư dân đồng thuận đó là việc mới đây chung cư A.H (TP Thủ Đức) tổ chức sơn lại mặt ngoài của chung cư. Quá trình lên kế hoạch, bố trí nguồn kinh phí, đến quá trình thi công, quyết toán… đều được ban quản trị báo cáo chi tiết và không gặp phải bất kỳ một thắc mắc nào của cư dân.
“Chúng tôi tổ chức hội nghị nhà chung cư để quyết thông qua dự án sơn lại tòa nhà. Trong đó cư dân bầu chọn ra tổ tư vấn, giám sát bao gồm các cư dân có chuyên môn về kiến trúc, xây dựng, luật…
Tổ này tham gia vào việc mời thầu, chọn nhà thầu, chọn màu sơn, giám sát quá trình thi công, kiểm tra chứng từ thanh quyết toán… Mọi việc đều được cư dân đồng thuận thì không lo phát sinh mâu thuẫn…”, một đại diện ban quản trị nói.
Quyền hạn và trách nhiệm của ban quản trị chung cư
Theo Khoản 1 Điều 104 Luật Nhà ở 2014 thì quyền và trách nhiệm của ban quản trị chung cư đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu:
a) Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;
b) Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này;
c) Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
d) Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 102 của Luật này.
Trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 105 của Luật này và được Hội nghị nhà chung cư giao cho Ban quản trị thực hiện quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;
đ) Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện;
e) Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết;
g) Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư;
h) Thực hiện đúng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua, không được tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư;
i) Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;
k) Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định tại khoản này;
l) Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái với quy định pháp luật.
Theo Khoản 2 Điều 104 Luật Nhà ở 2014 thì quyền và trách nhiệm của ban quản trị chung cư đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu tương ứng với các điểm a, e, g, h, i, k và l khoản 1 Điều 104 Luật Nhà ở 2014.
Nguồn: Tổng hợp
