Chung cư 50 năm và chung cư vĩnh viễn khác nhau thế nào?

Khi mua chung cư, có rất nhiều hạng mục người mua nhà cần quan tâm, và một trong số những yếu tố khiến nhiều người băn khoăn cho rằng mua chung cư 50 năm thì sẽ bị mất trắng sau thời hạn này còn chung cư vĩnh viễn thì không. Vậy, thưc hư vấn đề này ra sao, cùng Building Care tìm hiểu kỹ hơn trong bài viết này nhé!

Khi mua một căn hộ chung cư, sẽ có 02 đối tượng mà ta cần quan tâm đến quyền sở hữu. Đó là quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư (quyền sở hữu nhà ở) và quyền sử dụng đất chung đối với phần đất dùng để xây dựng tòa nhà chung cư đó.

Điểm khách nhau giữa chung cư 50 năm và chung cư vĩnh viễn 

Thứ nhất, về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư

Điều 99 Luật nhà ở năm 2014 quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư như sau:

1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.

Như vậy, thời hạn sử dụng chung cư được xác định căn cứ vào:

– Cấp công trình: Được phân loại theo quy định tại Thông tư 06/2021/TT-BXD, ví dụ như cấp công trình là cấp I, II, III…, chung cư có thể là công trình cấp II;

– Kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có chung cư.

Như vậy, pháp luật không quy định thời hạn sở hữu tối thiểu/hoặc tối đa đối với loại nhà chung cư mà thời hạn sử dụng/sở hữu hoàn toàn phụ thuộc vào chất lượng nhà chung cư tương ứng với cấp công trình.

Bên cạnh đó, điểm đ khoản 3 Điều 7 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định thông tin được ghi trên giấy chứng nhận về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư như sau:

+ Chung cư có thời hạn sở hữu: Thời hạn sở hữu cụ thể được ghi tại phần đ thời hạn sở hữu của mục 2. Nhà ở trong giấy chứng nhận;

+ Chung cư không xác định thời hạn sở hữu: Tại phần đ của mục 2. Nhà ở trên sổ hồng sẽ có ký hiệu -/-, ký hiệu này có nghĩa là  không xác định thời hạn sở hữu của căn chung cư. Nói cách khác, Nhà nước không xác định thời hạn cụ thể được quyền sở hữu căn chung cư này đối với chủ sở hữu. Thực tế, những căn chung cư này được nhiều người đặt tên là chung cư có thời hạn sở hữu vĩnh viễn.

Khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở 2014 quy định thời điểm chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình chung cư để xử lý theo quy định.

Nếu chung cư bị hư hỏng nặng thì phá dỡ để xây dựng mới; trường hợp không phù hợp với quy hoạch thì bàn giao lại cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch, chủ sở hữu chung cư bị phá dỡ được bố trí nhà ở tái định cư.

Tham khảo:>> Ban quản lý tòa nhà – Chức năng, nhiệm vụ bạn NÊN biết!

nha-chung-cu

Ngoài vấn đề quyền sở hữu nhà chung cư, khi mua nhà chung cư thì người mua còn cần quan tâm đến quyền sử dụng đất đối với chính đất xây dựng chung cư.

Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định rõ thời hạn sử dụng đất để xây dựng chung cư như sau:

“3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.”.

Như vậy, thời hạn chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng chung cư thông thường là 50 năm, khi hết thời hạn nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn; riêng người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất (hay chính là chủ sở hữu căn hộ chung cư) thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Kết luận: Chung cư 50 năm và chung cư vĩnh viễn (cách thường gọi của chung cư không xác định thời hạn sở hữu) về bản chất thì chỉ khác nhau về thời hạn sở hữu. 

Chủ căn hộ chung cư có được bồi thường khi bị tháo dỡ nhà?

Theo Điều 110 Luật Nhà ở, chỉ được phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong các trường hợp sau đây:

– Nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư do bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ…

– Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.

– Nhà chung cư không thuộc diện nêu trên nhưng được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư.

Khi phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại, theo Điều 116 Luật Nhà ở, chủ sở hữu nhà chung cư sẽ được bố trí nhà ở tái định cư. Việc bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện như sau:

– Nếu chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư (như mua nhà ở thương mại được xây dựng theo dự án để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người được tái định cư hay sử dụng nhà ở xã hội được xây dựng theo dự án để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người được tái định cư).

– Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.

Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt; nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên;

– Việc bố trí tái định cư bằng nhà ở được thực hiện thông qua hợp đồng cho thuê, cho thuê mua, mua bán nhà ở ký giữa người được bố trí tái định cư với đơn vị được giao bố trí tái định cư nếu do Nhà nước đầu tư; ký với chủ đầu tư dự án nếu do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng;

Tham khảo:>> Quản lý nhà nước về chung cư như thế nào?

– Ngoài việc được bố trí tái định cư theo quy định tại khoản này, người được bố trí tái định cư còn được xem xét hỗ trợ theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Như vậy, chủ căn hộ chung cư có được bồi thường khi bị tháo dỡ nhà.

zalo-icon
facebook-icon
094.836.9191