Quản lý nhà nước về chung cư như thế nào?

Với xu hướng hiện đại ngày nay, chung cư là lựa chọn được nhiều gia định chọn mua để sinh sống điều đó dẫn đến nguồn cung về nhà ở ngày một lớn. Chính vì vậy mà nhà ở luôn là vấn đề nan giải ở các quốc gia. Hiện nay công tác quản lý nhà nước về chung cư như thế nào cho hợp lý?, Quy hoạch như thế nào? và cách để tối ưu hoá nhà ở để đưa vào vận hành phù hợp với người dân là vấn đề vô cùng cấp thiết. Chung cư chính là giải pháp tối ưu tiết kiệm chi phí, diện tích và làm đẹp các khu đô thị, thành phố. Vậy nhà nước quản lý chung cư như thế nào? Cùng tìm hiểu qua bài viết này nhé!

Nhà chung cư là gì?

Nhà chung cư là có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. khái niệm này được quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014.

Như vậy, chung cư là một hệ thống nhiều căn hộ là nơi sinh sống của người có quốc tịch Việt Nam và người nước ngoài sinh sống tại Việt Nam và để quản lý vận hành chung cư được quy định là việc quản lý mọi hoạt động liên quan tới tòa nhà chung cư bắt đầu từ các công trình xây dựng cho tới các hệ thống kỹ thuật ảnh hưởng tới sinh hoạt đời sống của cư dân tại đó để đảm bảo cư dân được thuận lợi trong quá trình sinh sống.

Các hoạt động quản lý trong chung cư?

Số lượng người sinh sống và làm việc trong các toà chung cư rất lớn nên đòi hỏi việc quản lý vận hành dựa trên những người có kinh nghiệm, được đào tạo bài bản và có chứng chỉ quản lý để có thể ứng phó trước những tình huống bất ngờ trong chung cư.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 10 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư Ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định về việc quản lý vận hành nhà chung cư, theo đó:

Hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm các công việc sau đây:

• Điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư;
• Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường;
• Các công việc khác có liên quan.

Đối tượng nào thực hiện việc quản lý chung cư?

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 105 Luật Nhà ở 2014 quy định về quản lý vận hành nhà chung cư như sau:

Nhà chung cư không có thang máy thì Hội nghị nhà chung cư có thể tự quyết định để chủ đầu tư tự quản lý vận hành hoặc thuê đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.

Đối với nhà chung cư có thang máy thì thì bắt buộc phải do đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành. Nếu chủ đầu tư không có đủ điều về chức năng, năng lực để quản lý vận hành nhà chung cư thì phải thuê đơn vị khác thực hiện.

Như vậy, công tác quản lý nhà nước về chung cư đã quy định rõ các đối tượng thực hiện công tác quản lý sẽ tùy thuộc vào nhà chung cư đó có thang máy hay không để xác định đối tượng quản lý.

Có được việc thuê riêng ban quản lý vận hành trong chung cư?

căn cứ theo khoản 2 Điều 10 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư Ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định về việc quản lý vận hành nhà chung cư thì việc thuê riêng đơn vị khác để thực hiện các công việc quản lý vận hành nhà chung cư thì còn phụ thuộc vào chung cư có thang máy hay không.

Đối với nhà chung cư có thang máy thì tất cả các công việc quản lý vận hành nhà chung cư phải do đơn vị quản lý vận hành thực hiện. Chủ sở hữu, người sử dụng không được thuê riêng các dịch vụ khác nhau để thực hiện quản lý vận hành.

Còn đối với nhà chung cư không có thang may thì pháp luật không có quy định hạn chế chủ sở hữu thuê riêng đơn vị khác để thực hiện các công việc quản lý vận hành nhà chung cư.

Những nguyên tắc về quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật?

Căn cứ theo Điều 4 của thông tư số 02/2016/TT-BXD quy định về nguyên tắc quản lý sử dụng nhà chung cư như sau:

• Nhà chung cư phải được sử dụng đúng mục đích đã được phê duyệt.
• Quản lý, sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ theo quy định của Pháp luật.
• Việc đóng và sử dụng kinh phí quản lý, vận hành nhà chung cư phải dựa trên cơ sở Pháp luật.
• Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng các loại phí được nêu trong quy định của Quy chế này. Ngoài ra, chủ sở hữu và người sử dụng nhà phải chấp hành các nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư theo đúng quy định của Pháp luật.

Như vậy, quản lý nhà nước về chung cư dòi hỏi người quản lý phải tuân theo các nguyên tắc nếu không sẽ bị xử phạt hoặc bị các chế tài theo quy định pháp luật nếu không tuân thủ các nội quy, quy định pháp luật về công tác quản lý chung cư.

Quyền và Trách nhiệm của đội quản lý nhà chung cư:

Những việc mà đội quản lý chung cư được làm và phải làm được quy định rõ tại Điều 42 Thông tư 12/2016/TT-BXD như sau:

1. Thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Quy chế này và hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành đã ký với Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư (đối với nhà chung cư không phải thành lập Ban quản trị); thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo hợp đồng bảo trì nếu có năng lực bảo trì.
2. Ký kết hợp đồng phụ với các đơn vị cung cấp dịch vụ trong việc quản lý vận hành nhà chung cư (nếu có); giám sát việc cung cấp các dịch vụ của các đơn vị này.
3. Thông báo bằng văn bản về việc thu, nộp các khoản kinh phí có liên quan; thông báo các yêu cầu, nội dung cần chú ý cho người sử dụng nhà chung cư trong trường hợp xảy ra các tình huống đột xuất như thiên tai, dịch bệnh, hỏa hoạn; hướng dẫn việc lắp đặt các thiết bị trong phần sở hữu riêng của chủ sở hữu.
4. Thu kinh phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo thỏa thuận với các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; thu, chi trả thù lao cho các thành viên Ban quản trị nhà chung cư theo quyết định của hội nghị nhà chung cư.
5. Định kỳ 06 tháng một lần hoặc theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền phải báo cáo công khai về công tác quản lý vận hành nhà chung cư với Ban quản trị nhà chung cư; báo cáo tình hình quản lý vận hành tại hội nghị nhà chung cư; lấy ý kiến góp ý của người sử dụng về việc cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.
6. Phối hợp với Ban quản trị nhà chung cư để giải quyết các vấn đề khác có liên quan trong quá trình quản lý vận hành nhà chung cư.
7. Chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
8. Thực hiện các quyền và trách nhiệm khác theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư hoặc theo quy định của pháp luật có liên quan.

Như vậy, Việc quản lý nhà nước về chung cư được thực hiện thông qua các đối tượng được Sở xây dựng cấp chứng chỉ quản lý hoặc Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đồng ý cho việc đăng ký quản lý vận hành nhà chung cư thì cần phải thực hiện quyền và trách nhiệm của đơn vị trong việc quản lý vận hành nhà chung cư đúng theo quy định của pháp luật hiện hành.