Quản lý nhà chung cư (QLNCC) không còn là khái niệm mới đối với các nhà quản lý, nhà chuyên môn, nhà đầu tư cũng như người dân sống trong đô thị hiện nay. Với xu thế sôi động của thị trường chung cư tại các đô thị, câu chuyện “Quản lý nhà chung cư” luôn được quan tâm hơn bao giờ hết, đặc biệt sau nhiều bất cập đã và đang diễn ra tại các nhà chung cư hiện nay.
Dưới góc độ chung, QLNCC thường được hiểu là một dịch vụ bao gồm quản lý và vận hành toàn bộ mọi hoạt động trong toà nhà nhằm đảm bảo cho dân cư một môi trường sống lành mạnh, an toàn và thoải mái. Đồng thời khai thác mọi hiệu quả và làm tăng giá trị bất động sản của chung cư. Quản lý nhà chung cư bao gồm:
Chung cư Golden Palm – Lê Văn Lương, HN.
- Quản lý nhân sự: Một chung cư sẽ bao gồm những bộ phận khác nhau để thực hiện vận hành những dịch vụ riêng, công tác của ban quản lý chung cư là cần giám sát mọi hoạt động của từng thành viên trong bộ phận.
- Quản lý khách hàng: Mọi cư dân sống trong chung cư cần phải được chăm sóc và giải quyết những yêu cầu phát sinh trong quá trình sinh sống. Trong mỗi chung cư đều phải có bộ phận của ban quản trị, nhằm đáp ứng mọi vấn đề cũng như giải quyết các khiếu nại của người dân một cách ổn thoả và hợp lý nhất nhằm làm khách hài lòng mà không gây ảnh hưởng đến chủ đầu tư cũng như lợi ích chung của toàn bộ người dân sinh sống.
- Bảo trì hệ thống kỹ thuật: Được coi như một thao tác cực kì quan trọng của một ban quản lý chung cư cần phải thực hiện. Những hệ thống kỹ thuật trong chung cư cần phải được đánh giá và bảo trì kỹ lưỡng thường xuyên nhằm đảm bảo sự hoạt động bình thường.
- Quản lý an ninh, bảo vệ toà nhà chung cư: Ban quản lý chung cư cần phải sắp xếp người để trực tiếp điều hành, giám sát, chú ý mọi sự ra vào của mọi người, phối hợp với bộ phận liên quan nếu như có việc khẩn cấp.
- Quản lý dịch vụ vệ sinh chung cư: Một dịch vụ quản lý, vận hành hiệu quả không thể không nói đến chất lượng vệ sinh, quản lý không gian của chung cư. Luôn kiểm tra và đánh giá tình trạng thực tế của không gian trong và bao quanh chung cư để tìm hướng giải quyết đúng đắn.
Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư đã được Bộ Xây dựng ban hành theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/ 02/ 2016, tuy nhiên quá trình triển khai thực hiện vẫn tồn tại rất nhiều bất cập do hệ thống văn bản quy phạm pháp luật vềquản lý vận hành nhà chung cư còn thiếu sự đồng bộ; một số quy định còn thiếu, chưa cụ thể. Có thể kể đến như: Việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư là thủ tục đầu tiên để triển khai các thủ tục quản lý vận hành nhà theo nguyên tắc công khai, dân chủ, nhưng việc triển khai thực hiện còn chậm và kết quả còn hạn chế; Việc bàn giao hồ sơ nhà chung cư còn chậm, chưa đầy đủ, gây khó khăn trong công tác quản lý; Một số chủ đầu tư chậm bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2% dẫn đến Ban quản trị nhà chung cư không đủ điều kiện hoạt động, nhiều trường hợp tranh chấp giữa chủ đầu tư và Ban quản trị; Bất cập trong công tác phòng cháy chữa cháy.
Xem thêm bài viết:>> Công ty quản lý vận hành nhà chung cư tốt nhất tại Hà Nội
Sẽ có nhiều quan điểm, góc nhìn khác nhau về các khía cạnh như quản lý vận hành, quản lý đầu tư… hay các vấn đề xoay quanh việc thành lập và hoạt động của Ban quản trị tòa nhà, Ban quản lý tòa nhà, sử dụng quỹ bảo trì chung cư. Tuy nhiên, những bất cập về quản lý nhà chung cư dưới góc độ quản lý quy hoạch cũng là câu chuyện cần được quan tâm một cách thích đáng trong quá trình xây dựng, vận hành tòa nhà. Theo đó việc quản lý nhà chung cư cần phải được xem xét dưới 3 loại hình khác nhau:
- Tòa nhà chung cư: Là một khối nhà chung cư (có một hoặc một số đơn nguyên) được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Cụm nhà chung cư: Là tập hợp từ hai tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng trên một khu đất theo quy hoạch, hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có cùng hình thức một chủ sở hữu hoặc nhiều chủ sở hữu.
- Tổ hợp nhà chung cư theo mô hình đơn vị ở: Là một tổ hợp gồm nhiều cụm nhà chung cư được xây dựng theo quy hoạch được phê duyệt trên một khu đất có quy mô tương đối lớn (trung bình khoảng từ 10 – 30 ha), với đầy đủ các tiêu chuẩn về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu thường kỳ của người dân.
Với mỗi loại hình, khi phê duyệt hồ sơ quy hoạch tổng mặt bằng và hồ sơ lập dự án đầu tư xây dựng thì các chỉ tiêu khống chế là khác nhau như: mật độ xây dựng (%), mật độ cư trú (người/ha), hệ số sử dụng đất (lần), tầng cao công trình (tầng), khoảng lùi xây dựng (mét), hệ thống hạ tầng kỹ thuật tòa nhà, hạ tầng xã hội phục vụ cho cư dân nên công tác quản lý cũng là khác nhau.
1. Loại hình tòa nhà chung cư: Thường có quy mô diện tích nhỏ dưới 1ha, phân bố chủ yếu trong các khu vực nội đô và vùng ven đô thị lõi. Chủ đầu tư khi triển khai đầu tư xây dựng dự án thường có xu hướng tập trung khai thác tối đa diện tích xây dựng công trình, thậm chí bằng mọi cách để đẩy cao mật độ xây dựng khu đất, như đổi tên tòa nhà chung cư (CC) thành tòa nhà hỗn hợp (HH)… để đem lại hiệu quả đầu tư.
Bất cập của loại hình này tập trung vào các vấn đề sau:
- Quy mô đầu tư xây dựng phần ngầm (hầm) phục vụ nhu cầu đỗ xe thường rất hạn chế và không đủ đáp ứng theo quy chuẩn;
- Diện tích sân bãi, không gian sinh hoạt cộng đồng phục vụ nhu cầu cư dân hầu như không có;
- Lối vào cư dân thường bị thu hẹp và bố trí vào mặt sau lưng hoặc bên hông tòa nhà do phần diện tích mặt tiền chính được ưu tiên cho thuê dịch vụ.
Đây cũng chính là nguyên nhân dẫn đến việc cư dân sinh sống không đồng tình, tổ chức biểu tình đòi lại quyền lợi chính đáng tối thiểu của mình, mặc dù khi rao bán các tiêu chí trên thường được chủ đầu tư cam kết với khách hàng dưới mọi hình thức. Có thể kể đến như tòa nhà chung cư 101 Láng Hạ; tòa Golden Palm Lê Văn Lương…
2. Loại hình cụm nhà chung cư: Có quy mô diện tích trung bình từ 1-5 ha, số lượng cư dân trung bình khoảng 4000 – 5000 dân, thường hình thành từ các khu vực tái phát triển đô thị (tập thể cũ, nhà máy cũ…) hoặc vùng phát triển mới ven đô thị. Với loại hình này ngoài việc đáp ứng các yêu cầu cơ bản như loại hình tòa nhà chung cư thì các tiện tích cộng đồng như nhà trẻ, dịch vụ thương mại, sân thể thao… đã được bổ sung nhằm phục vụ nhu cầu cư dân tốt hơn. Các hạng mục hầu hết được bố trí tích hợp trong toàn nhà, thậm chí cả không gian bể bơi, sân tập thể thao để chủ đầu tư có thể tăng tối đa diện tích đất thương phẩm trong khi vẫn đảm bảo tiêu chí về mật độ xây dựng và cây xanh.
Tùy theo mức độ đầu tư của dự án (cao cấp hay bình dân), vấn đề quản lý cụm nhà chung cư sẽ khác nhau. Ở các phân khúc cao cấp cơ bản cư dân được đảm bảo các tiêu chuẩn đặt ra như bãi xe, lối ra vào cư dân, không gian sinh hoạt cộng đồng. Xung đột giữa cư dân (đại diện là ban quản trị) với chủ đầu tư (đại diện là Ban quản lý dự án) chủ yếu tập trung vào giá dịch vụ và trông xe. Có thể kể đến như việc không thống nhất được giá dịch vụ tại cụm chung cư cao cấp Kengnam năm 2012 (giá thu của Ban quản lý là 18.000 đồng trong khi quy định mức thu tối đa của Thành phố là 4.000 đồng) .
Trong khi đó ở phân khúc bình dân, do mức đầu tư trung bình cộng với việc số lượng cư dân lớn nên các phát sinh lại tập trung vấn đề khác. Bên cạnh sự xuống cấp của công trình và hệ thống kỹ thuật thì các tiêu chuẩn về số chỗ đỗ xe, thoát hiểm cứu nạn, không gian cộng đồng… đều không đảm bảo, thậm chí số lượng thang máy phục vụ cũng không đáp ứng được nhu cầu đi lại hàng ngày của cư dân. Cụm chung cư HH Linh Đàm là một minh chứng rất rõ cho vấn đề này.
3. Loại hình tổ hợp nhà chung cư theo mô hình đơn vị ở: Với số lượng dân cư lớn (trung bình từ 10.000 – 15.000 người), ngoài việc đáp ứng các yêu cầu phê duyệt quy hoạch loại hình này còn tổ chức hệ thống các công trình hạ tầng xã hội (nhà trẻ, trường học, câu lạc bộ, trung tâm vui chơi giải trí, thể dục thể thao, trung tâm dịch vụ thương mại, không gian sinh hoạt cộng đồng…) nhằm phục vụ tốt nhất các nhu cầu hàng ngày của cư dân sinh sống trong đó. Đây có thể coi là xu hướng tại Việt Nam do sự xuất hiện ngày càng nhiều các nhà đầu tư có nguồn lực tài chính lớn cũng như nhu cầu xã hội của nhóm những người dân có thu nhập khá trở lên đang tăng mạnh. Có thể kể đến như Tổ hợp Royal city và Times city của Tập đoàn Vingroup.
Với loại hình này, các vấn đề bãi đỗ xe, tiện nghi tòa nhà, không gian cộng đồng được Chủ đầu tư đặc biệt chú ý quan tâm. Ở đó, các công trình dịch vụ thương mại được đẩy lên thành cấp trung tâm thương mại, vui chơi giải trí; các công trình hạ tầng xã hội như nhà trẻ, trường học (bao gồm cả cấp tiểu học, trung học cơ sở, trường quốc tế…) được tách rời khỏi diện tích chung tòa nhà, thậm chí còn có cả các công trình phục vụ cấp đơn vị ở như bệnh viện (thay vì trạm ý tế). Có thể nói với quy mô này hầu hết các xung đột thường thấy của cư dân với Ban quản lý là không còn bởi ngay từ giai đoạn đầu tư xây dựng đối tượng sử dụng đã được chủ đầu tư xác định rõ ràng – những người sẵn sàng chấp nhận mua nhà với giá cao hơn mặt bằng chung để có thể hưởng đầy đủ các tiện tích, nhu cầu hàng ngày của cuộc sống.
Thay lời kết
Như vậy, với mỗi loại hình khác nhau, việc QLNCC sẽ có những vấn đề tồn tại với các mức độ khác nhau. Qua các phân tích trên, chúng ta thấy bất cập trong công tác quản lý nhà chung cư bên cạnh những khó khăn, mâu thuẫn về mặt thành lập ban quan trị tòa nhà, thu chi quản lý quỹ bảo trì căn hộ, mức phí dịch vụ … thì còn nhiều bất cập nảy sinh do công tác quản lý quy hoạch, đầu tư xây dựng công trình – tập trung chủ yếu với 2 loại hình tòa nhà chung cư và cụm nhà chung cư. Thiết nghĩ, nếu chính quyền, các nhà hoạch định phê duyệt dự án sâu sát hơn, quyết liệt hơn trong quá trình thẩm định, phê duyệt và quản lý thì các bất cập sẽ hạn chế được phần nào. Những câu chuyện thiếu chỗ đỗ xe, sử dụng không gian cộng đồng sai mục đích hay việc không tuân thủ giữa thiết kế và xây dựng (như trường hợp hành lang 1.8m thu nhỏ thành 1.3m của cụm nhà chung cư cao cấp D’capitale Trần Duy Hưng; Hay việc tự ý tăng mật độ trên 50% và số tầng vượt quá mức cho phép của cụm nhà chung cư HH Linh Đàm) sẽ không còn là nỗi ám ảnh cho cộng đồng cư dân.
