Công tác quản lý vận hành chung cư gần đây đang là vấn đề nóng bỏng, thường xuyên xảy ra các mâu thuẫn giữa cư dân và Chủ đầu tư, Cư dân với Ban quản lý tòa nhà,… Việc quản lý vận hành tòa nhà sẽ ảnh hưởng như thế nào đến giá trị của chung cư. Bài viết sau sẽ giúp các bạn tìm hiểu rõ hơn vấn đề này nhé!
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước có 11 địa phương có tranh chấp, khiếu nại về chung cư. Tại Hà Nội, tỷ lệ tranh chấp, khiếu nại liên quan đến kinh phí bảo trì phần sở hữu chung khá cao, với 39/919 tòa nhà có tranh chấp, chiếm tỷ lệ 4,2%. Các mâu thuẫn tranh chấp này ảnh hưởng không nhỏ đến tính thanh khoản của dự án, trừ khi các dự án đã bán được hết cho khách hàng.
Chung cư vận hành tốt giá trị tăng
Đơn cử, một dự án nằm trên đường Trần Hữu Dực (Nam Từ Liêm), được đưa vào vận hành từ giữa năm 2020, hiện giờ vẫn còn hơn 200 căn chưa bán được. Mới đây, cư dân đã treo băng rôn tố cáo chủ đầu tư “treo đầu dê bán thịt chó” không có đủ các tiện ích và chưa bàn giao sổ hồng cho cư dân. Việc mâu thuẫn trong quản lý vận hành dẫn đến sự e ngại của khách hàng muốn mua dự án này.
Đây cũng là lý do khiến chị Lê Thu Thuỷ (Hải Dương) đã không đặt cọc mua nhà ở dự án này vì lo ngại những lùm xùm không giải quyết được. Đây cũng là lý do chị Thu Nga (Hàm Nghi, Hà Nội) đã bỏ ra 400 triệu sửa căn hộ 100m2 muốn bán mà vẫn khó.
Một ví dụ khác, việc quản lý vận hành tác động đến giá của dự án, kể cả khi dự án đã lấp đầy, đi vào sử dụng vẫn gia tăng giá trị như toà Lancaster Núi Trúc, Indochina Xuân Thuỷ… Ngay tại thời điểm này mặc dù dân cư đã ở được 5-6 năm nhưng giá của căn hộ vẫn không hề giảm, thậm chí còn tăng.
Nắm được những yếu tố tác động này, nhiều chủ đầu tư đã thuê và hợp tác với các đơn vị có uy tín vận hành dự án ngay từ khi bắt đầu xây dựng để quảng bá cho sản phẩm của mình.
Theo bà Vũ Kiều Hạnh, Giám đốc Bộ phận Quản lý vận hành bất động sản, Savills Hà Nội, hoạt động quản lý vận hành chuyên nghiệp tác động tích cực tới tỷ lệ hấp thụ của dự án thông qua các yếu tố tạo được niềm tin với người mua về chất lượng, hệ thống quản lý, quy trình, quy định chuẩn chỉnh… Bởi vậy, các chủ đầu tư thường lựa chọn những đơn vị quản lý có tên tuổi, uy tín và kinh nghiệm trên thị trường.
Một số chuyên gia cho rằng, tại Hà Nội nhiều dự án chung cư có sự thay đổi đơn vị quản lý sau một thời gian bàn giao cho cư dân. Phần lớn các dự án khi đi vào vận hành, chủ đầu tư và chủ sở hữu sẽ có các quan điểm khác nhau liên quan tới quỹ bảo trì hoặc tính minh bạch trong sở hữu diện tích chung riêng. Vì vậy, sau Hội nghị nhà chung cư thì nhiều Ban quản trị và cư dân sẽ chọn thay đổi đơn vị quản lý mới, thay thế với đơn vị ban đầu được chọn bởi chủ đầu tư.
Chú trọng công tác quản lý
Tuy nhiên, theo bà Vũ Kiều Hạnh, việc thay đổi đơn vị quản lý có thể phát sinh nhiều rủi ro, đặc biệt trong quá trình chuyển giao. Do đó, bên cạnh yếu tố chi phí, để giảm thiểu rủi ro, các chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân cần lưu ý một số vấn đề.
Cụ thể, mỗi dự án sẽ có những yêu cầu vận hành riêng biệt, việc thay đổi đơn vị quản lý sẽ cần nhiều thời gian bàn giao để đơn vị mới tiếp quản thành thục. Những rủi ro trong quá trình chuyển giao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình vận hành sau này và đời sống của cư dân.
Những đơn vị được lựa chọn chủ yếu dựa trên yếu tố cạnh tranh trong phí dịch vụ, thường chỉ cung cấp các dịch vụ quản lý cơ bản của tòa nhà. Vì vậy, khó có thể nhận định rằng họ đạt được những tiêu chuẩn của một đơn vị quản lý chuyên nghiệp. Từ đó không chỉ ảnh hưởng tới chất lượng vận hành mà về lâu dài sẽ tác động xấu tới tuổi thọ, giá trị của dự án.
Các thành viên của Ban quản trị tòa nhà nên là những cá nhân có trình độ, hiểu biết về quyền và trách nhiệm của mình, đồng thời có chuyên môn cơ bản trong công tác quản lý vận hành. Quản lý vận hành không chỉ là bảo vệ, dọn dẹp vệ sinh, thu phí mà còn là việc bảo trì, hỗ trợ phía sau, liên quan tới máy móc và thiết bị tại dự án nhằm đảm bảo chất lượng vận hành tốt nhất.
Bên cạnh đó, khi cư dân chủ động đấu thầu đơn vị quản lý, ngoài vấn đề chi phí dịch vụ cũng cần quan tâm tới các tiêu chí về tên tuổi của nhà quản lý gắn liền với các dịch vụ chuyên nghiệp như: hồ sơ kỹ thuật, kế hoạch nhân sự, quản trị rủi ro, lịch trình bảo dưỡng… Điểm ưu việt của những Ban quản lý chuyên nghiệp là công tác quản lý minh bạch tài chính với hai phía quan trọng là chủ đầu tư và cư dân.
Một số chuyên gia BĐS cho rằng, trong xu thế thị trường nhà ở tại Việt Nam phát triển mạnh, các chủ đầu tư rất cần chú trọng đến công tác quản lý vận hành và xem đó như một giá trị gia tăng cho dự án. Giá bán BĐS được chủ đầu tư hoạch định từ giai đoạn trước khi dự án thành hình. Tuy nhiên, yếu tố duy trì mức giá lại phụ thuộc vào chất lượng của công tác quản lý vận hành dự án.
Hiện nay, việc quản lý vận hành tòa nhà được các Chủ đầu tư ưu tiên lựa chọn các đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp, cùng với đó là áp dụng công nghệ vào quản lý vận hành với những phần mềm quản lý tòa nhà chuyên nghiệp, đáp ứng được các tiêu chí vận hành phù hợp qua đó giúp tối ưu hóa hệ thống quản lý tiết kiệm thời gian, chi phí. Building Care hiện là một trong số các phần mềm quản lý tòa nhà tốt nhất, giải pháp dành cho các tòa nhà hiện đại.
Để biết thêm thông tin về phần mềm Buildingcare các bạn có thể liên hệ số Hotline: 094.836.9191 để được tư vấn tốt nhất về phần mềm.
